+7 (499) 248-76-34 Бесплатная консультация

Полезная информация

 

 

В спорах из-за аванса суд обычно принимает решение в пользу покупателя

 

 

Фото: Lori

 

Многие продавцы недвижимости заключают с покупателями жилья договоры аванса, рассматривая полученные суммы как надежный способ обеспечения исполнения обязательств по будущему договору купли-продажи. Тем не менее на практике, даже если сделка сорвалась по вине покупателей квартиры, продавцам приходится не только возвращать авансы контрагентам, но и выплачивать проценты за незаконное пользование денежными средствами. Адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова») рассказал порталу «Недвижимость Mail.ru», почему это происходит.

 

Сценарий конфликта вокруг авансовых платежей

 

Как правило, конфликтная ситуация вокруг авансовых платежей развивается по одному и тому же сценарию. Стороны — покупатель и продавец квартиры — заключают договор о внесении аванса в счет покупки недвижимости. Продавец рассчитывает, что в том случае, если покупатель откажется от приобретения жилья, он сможет удержать уплаченную в виде аванса сумму в качестве компенсации. В договоре о внесении аванса указывается, что в случае срыва сделки купли-продажи квартиры по вине покупателя сумма аванса в двойном размере переходит в собственность продавца. Однако эта гарантия не действует. Почему?

 

Как вернуть аванс за квартиру

 

«Никаких законных оснований для удержания аванса у продавца недвижимости нет. Договор о внесении аванса без заключения основного договора купли-продажи не может являться основанием возникновения денежного обязательства. Аванс представляет собой денежную сумму, уплаченную до исполнения договора в счет причитающихся платежей. В отличие от задатка аванс не выполняет обеспечительной функции, поэтому независимо от того, как исполнено обязательство, а также в случае расторжения предварительных договоренностей, сторона, получившая соответствующую сумму, обязана вернуть ее», — поясняет адвокат Олег Сухов.

 

По словам юриста, если продавец отказывается вернуть аванс, несостоявшийся покупатель вправе обратиться в суд с иском о признании договора о внесении аванса недействительным и взыскании спорной суммы. Более того, ст. 395 ГК РФ позволяет несостоявшемуся покупателю потребовать от стороны, уклоняющейся от возврата денежных средств, уплаты процентов за необоснованное пользование чужими денежными средствами. Размер процентов определяется действующей учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части (а это около 9 % годовых). Это правило применяется, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

 

Судебная практика

 

«Если дело доходит до суда, то продавцы обычно настаивают на признании аванса задатком, — рассказывает адвокат Олег Сухов. — В соответствии со ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Статьей 381 ГК РФ установлено, что если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Однако суды считают, что включение в договор об авансе условия об ответственности сторон, применяемое к договорам о задатке, противоречит положениям ст. 421 и 422 ГК РФ, и признают такие положения договора недействительными».

 

При рассмотрении подобных споров суды ссылаются на ч. 3 ст. 487 ГК РФ, согласно которой в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок, покупатель вправе потребовать возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом. Поскольку договор купли-продажи квартиры между сторонами заключен не был, то обязательства, предусмотренные в заключенном между сторонами договоре аванса, прекращаются, и уплаченная по договору сумма аванса должна быть возвращена истцу в соответствии со ст. 1102 ГК РФ независимо от того, по чьей вине не заключен договор купли-продажи.

 

По словам юристов, аргументы продавцов о том, что они рассматривали заключенные соглашения как предварительный договор купли-продажи или договор получения задатка, судами во внимание обычно не принимаются. Более того, известны случаи, когда сумма внесенного аванса взыскивалась даже в отсутствие расписок о получении денег.

 

 

 

 

 

 

Частые ошибки, которые допускают владельцы при показе жилья

 

 

Фото: Lori

 



 

Известно, что никто не покупает жилье вслепую. Описания квартиры в объявлении и рекомендаций риелтора покупателю недостаточно – он должен взглянуть на товар. Конечно, главные слагаемые успешной продажи – сама квартира и ее адекватная цена, но иногда срываются и вполне перспективные сделки. Чаще всего причиной служат какие-то личные обстоятельства или появление еще более удачного варианта для покупки. Но бывает, что все дело портят и сами владельцы. Портал «Недвижимость Mail.ru» представляет самые частые ошибки, которые они  допускают, показывая потенциальным покупателям свои квартиры.

 

Нажмите, чтобы увеличить

 

 

 

 

 

 

Если вы сдаете квартиру в аренду, то вам необходимо знать о том, как правильно платить налог с этого дохода. Добропорядочных налогоплательщиков сейчас очень мало, и государство активно пытается получить с собственников отчисления в казну.

Что такое НДФЛ?

Это налог на доходы физических лиц. Те самые 13%, которые платит государству ваш работодатель. Доход от аренды квартиры тоже попадает под этот вид налога.

Но недостаточно просто заплатить деньги. Сначала нужно заполнить декларацию, сдать ее в налоговую инспекцию, работники которой должны ее принять и одобрить. И только после этого вы платите указанную сумму налога. Причем для подтверждения дохода вы должны приложить договор с вашими нанимателями, расписки о ежемесячном получении средств – т.е. документальное подтверждение сумм, указанных в декларации.

Есть еще и налоговый патент, но схема его оплаты более сложна, поэтому мы не будем рассматривать его в этой статье. Почему многие не платят налоги?

  1. Выжидательная позиция. Этот способ поведения используют более 90% собственников, сдающих квартиру в аренду. Чтобы взыскать с них деньги через суд, у налоговой должны быть документы, которых подтверждают прием ими денег от жильцов, что практически нереально, учитывая, что договор и расписки находятся только у участников сделки.
  2. «Попробуй докажи!». Рейды ни к чему не приводят: собственник клянется, что проживающие – его друзья или родственники, которые не платят за квартиру ни копейки. Или проверяющим попросту никто не отрывает дверь. «Договор? Да, я тут договаривался, было дело. Но они не стали у меня жить, и я поселил родственников. Ну что квартира будет пустовать, правда?»
  3. Минимизация дохода. Собственник платит налог… Но всего лишь 1300 за месяц, ведь он сдает двухкомнатную квартиру в центре Москвы за 10 000 рублей! А налоговая вынуждена принять документы, ведь они составлены правильно, хоть и сумма в них далека от реальности… Всё это, конечно, труднодоказуемо. Но существуют и другие способы минимизации налогов, которые менее опасны и больше подойдут вам. Информацию о них вы можете получить у наших специалистов.

P.S. Налоговая инспекция частенько пугает вас тем, что агентства недвижимости передают чиновникам информацию о собственниках, сдающих квартиры. Вынуждены опровергнуть – мы не передаем никакие сведения третьим лицам и не храним информацию об участниках и условиях сделки.

Взять жилье по ипотеке и прожить безбедно весь срок погашения кредита? Почему бы и нет? Например, сдавая купленную по ипотеке квартиру в аренду. Что для этого надо? Прежде всего, очень грамотный подход и... наличие определенной суммы для первого взноса. Основным моментам, требующим расчета и взвешенности, посвящен данный материал.

Жизнь — штука сложная. Иной раз преподносит такие «сюрпризы», что человек оказывается в весьма затруднительной финансовой (и не только) ситуации. В такой момент, после мучительных размышлений, нередко приходит единственно верное решение: «Продам квартиру срочно, и необходимая сумма, а то и больше, будет у меня на руках».

Как правило, после долгих или не очень поисков друг друга хозяин и будущий квартиросъемщик быстренько договариваются о стоимости и, удовлетворенные, расстаются. Проблемы начинаются потом. Если бы стороны были предусмотрительнее и составили письменный договор аренды, многих неприятных неожиданностей удалось бы избежать.

Ситуация, вынесенная в заголовок, не редкость. Интересно то, что почти любой друг, сосед, знакомый всегда «со знанием дела» докажет, что Вы, на вполне законных основаниях, можете получить если не все наследство дальнего умершего родственника, то часть — точно. Но не стоит на основании разговоров тешить себя надеждами. Гораздо правильнее будет получить консультацию адвоката по конкретной ситуации.

Куда девать желание сэкономить? Даже если эта экономия вопреки здравому смыслу. А может, это продолжение совковой привычки, пресловутой эпохи всеобщего дефицита, когда только по знакомству можно было приобрести что-то по-настоящему качественное, будь то товар или услуга?

Совершая сделку, покупателю нужно быть очень внимательным не только при осмотре будущих владений, но и, что гораздо важнее, при изучении документов на выставленную на продажу квартиру. Если представитель продавца чересчур настойчив, почти без сопротивления идет на уступки, нужно быть особенно внимательным, требовать все документы и справки, начиная от правоустанавливающих и заканчивая выписками из паспортного стола (не прописан ли в квартире ли в квартире еще кто-то) и жилищной конторы (нет ли там задолженностей). Также не будет лишним поинтересоваться у соседей, что за люди здесь живут, давно ли и почему продают данную квартиру. Если окажется, что владельцы квартиры часто меняются, стоит задуматься.

Совсем недавно, с беспокойством и хлопотами, выбиралась квартира, потом — банк для оформления ипотеки. Всё удалось! Счастливая семья въезжает в собственное жилье. Проходит какое-то время, и, в силу непредвиденных обстоятельств, квартира уже не устраивает. Маленькая площадь или, наоборот, лишняя. Неудачно выбранное местоположение (далеко от работы, например) или, самый неприятный вариант, утрата возможности своевременно и в полном объеме выплачивать кредит. Если бы квартира не являлась залогом в банке, ее можно было бы продать или обменять. А как быть, если предстоит платить по ипотеке еще не один год?