+7 (499) 248-76-34 Бесплатная консультация

Индекс ценового ожидания или темп изменения цен на жилье

Индекс ожидания имеет двоякий логический смысл. С одной стороны это текущий темп изменения среднего уровня цен на жилье, выраженный в % в месяц. Говоря математическим языком это значение производной от функции индекса стоимости. С другой стороны это тренд изменения уровня цен в ближайшей перспективе, так как в силу высокой инертности рынка недвижимости ему не свойственны быстрые и резкие ценовые перепады. Эта особенность во многом и способствовала появлению названия этого показателя.

 

Возможность появления такого инструмента, как индекс ценового ожидания, является результатом двух обстоятельств:

1.Рынок недвижимости является крайне инертной сущностью. По ряду объективных причин цены на недвижимость (и в частности жилье) не могут резко измениться за один день или неделю, подобно курсу той или иной валюты или стоимости акций. Рост или падение цен на недвижимость всегда происходит постепенно, даже после серьезных кризисов (так после августа 1998 года долларовые цены на жилье постепенно «просели» примерно на 35% только к лету 1999 года). А смена тенденций на рынке недвижимости требует не менее одного – двух месяцев. Благодаря этому обстоятельству на основании текущего темпа изменения цен можно с хорошей точностью построить тренд на ближайшую перспективу. Например, если в текущем месяцы цены на жилье выросли на 3%, то в следующем месяце их рост с большой вероятностью сохранится и, скорее всего, будет находиться где-то в пределах 2% - 4%. За один месяц темп роста цен может увеличиться или уменьшится, но за этот период цены точно не могут упасть. А если по каким-то причинам и намечается снижение цен, то оно произойдет не сразу. В течение одного - двух месяцев еще будет сохраняться рост по инерции, хотя и спадающими темпами, следующие несколько месяцев цены будут стоять на месте, а только потом начнется их плавное снижение. Подобным образом происходит и постепенный перелом тенденции падения цен в сторону нового витка роста цен. Так устроен этот рынок.

2.Технология исключения статистического шума позволяет получить достаточно гладкий график индекса стоимости. А значит, приобретает смысл и устойчивый тренд этого графика, позволяющий с хорошей определенностью продлить кривую индекса стоимости на ближайшую перспективу. Каждый человек вполне может проделать эту операцию в уме, глядя на гладкую кривую индекса стоимости. Но пока в наличии имелся только скачкообразный график средней цены, говорить о каких-либо трендах было сложно. Рост текущего значения графика средней цены на следующем шаге мог запросто смениться непредсказуемым «провалом» вниз, после чего мог последовать новый непредсказуемый «взлет» вверх и так далее. В таких условиях любой рост или падение текущих значений графика не позволяли делать никаких выводов. Поэтому переход к гладкому графику индекса стоимости, очищенному от статистических «выбросов», наделяет этот показатель еще и прогнозирующими свойствами, благодаря возможности опереться на его устойчивый тренд.

Благодаря этим обстоятельствам, индекс ценового ожидания - показатель текущего темпа изменения цен, можно также рассматривать как тренд индекса стоимости на ближайшую перспективу, своеобразный ценовой прогноз в первом (линейном) приближении.